브리즈번 초보 하우스 구매 후기 1편에 이어 2편을 포스팅 합니다.
저는 렌트하고 있던 집을 구매한 케이스로 일반적인 방법과는 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 사실 저에게 Settlement Date 는 법적으로 렌트비 대신 은행으로 대출금 및 이자를 갚는 날이었거든요.
4. 오퍼
열심히 매물 검색, 사전 조사, 인스펙션을 거쳐 이 집이 정말 마음에 든다면, 이제 오퍼를 할 단계 입니다. 이는 부동산 에이전트 마다 다른 방법을 가지고 있습니다만, 기본적으로 Written Offer를 우선시 합니다. 하지만 어떤 에이전트는 싸인한 오퍼폼을 직접 전해줘야 하는 에이전트도 있었고, 어떤 에이전트는 싸인한 오퍼폼을 사진찍어 TEXT (SMS)로 보내달라는 에이전트도 있었습니다. 실제 계약서에 직접 Offer 하는 경우도 있었습니다.어떤 집은 경쟁상대(?)가 많고, 어떤집은 경쟁상대(?)가 없을 수도 있습니다. 하지만 보통 본인이 마음에 드는 집은 다른 사람 눈에도 마음에 든다고 생각하는 것이 맞습니다. 때문에 부동산 에이전트가 주는 가이드 프라이스 보다 낮은 금액의 오퍼는 생각만큼 잘 받아들여지지 않습니다. 인스펙션 시에 보러 오는 사람들이 많고 또, 부동산 에이전트에게 직접 물어보려고 기다리는 사람을 볼 수 있다면, 그집은 보통 인기가 정말 많은 집입니다. 저도 많은 오퍼를 해 본것은 아니고 두집을 제외하고는 모두 가이드 프라이스 보다 낮은 금액으로 오퍼 하였는데 실제 팔리지도 않았으면서도 절대로 가격은 낮추지 않은 경우를 많이 봐 왔습니다. 해당 매물이 얼마나 마켓에 있었는지는 프로퍼티 리포트를 받으시면 알 수 있습니다.
만약 부동산 에이전트가 Offer Form 이 아닌 Contract 를 준다면 계약을 빨리 끝내고 싶어 한다고 생각하시면 됩니다. Contract 에 오퍼 금액을 쓰고 싸인을 모두 하고 (단, Subject to 를 달아야 합니다) 부동산에게 맡기면 부동산은 해당 Contract 에 집주인의 Sign을 받고자 노력합니다. Offer Form 의 경우 별도의 Contract를 작성하여야 하지만 기본적인 조건 (Subject To) 을 명시하여야 합니다.
만약 영주권/시민권이 없으시다면, Subject to FIRB Approval 문구를 넣어야 하며,
대출을 받으셔야 한다면, Subject to Finance Approval 을 넣어야 하고,
일반적인 경우라면, Subject to Building / Pest Inspection 을 넣어야 합니다. (해당 문구들은 넣지 않아도 되나, 나중에 문제 발생시 모든 것이 구매자의 책임이 됩니다.) 이 문구들 때문에 보통 변호사분들과 미리 컨택하여 어드바이스를 받습니다.
또 각각의 Subject 에는 Day를 명시하여야 하며, 보통은 Finance 14 days, Building / Pest Inspection 7 days 라고 하는데 해당 기간은 은행 혹은 모기지 브로커와 확인하셔야 하며, Building / Pest Inspection 도 넉넉히 14 days 로 하시기 바랍니다. 날짜예약도 해야하고, 리포트를 작성하는 시간도 걸린다고 합니다. FIRB 의 경우 얼마나 걸리는지는 모르겠습니다. 아마 은행 혹은 모기지 브로커 분들과 확인하시는 게 좋을 것 같습니다.
또한, 디파짓 금액도 Offer Form 에 명시하는데 이는 집가격의 10%를 넘을 수 없다고 하였습니다. 이는 계약과 동시에 부동산에 납입하여야 하는 금액입니다.
Settlement Date 도 이때 정합니다. 보통은 30 days , 45 days, 60 days 에서 고른다고 하지만 저는 일부 오퍼에서는 90 days, 제가 구매한 하우스는 21 days로 하였습니다.
5. 계약
만약 오퍼가 수락 되었다면, 계약서를 작성하게 됩니다. 부동산 에이전트에서 기본적인 계약서는 작성해 올 테고 해당 계약서의 검토를 변호사분께 요청 할 수 있습니다. Conveyancing 계약을 미리 하여 계약서의 검토를 요청드리는 방법도 있고, 작성된 계약서를 가지고 Conveyancing 을 요청드리는 방법도 있습니다. 미리 Solicitor / Conveyancer 를 결정하는 방법도 좋은 방법입니다. 계약서가 양쪽 파티 모두 싸인된 이후에는 Solicitor / Conveyancer 를 통해서 모든 업무가 진행되게 됩니다.
상당히 많은 페이지에 Initial / Signature 가 필요합니다. 유닛/아파트는 훨씬 더 많은 페이지에 서명을 하여야 한다고 들었습니다.
계약 후 몇일 이내에 디파짓(계약금)을 입금하여야 합니다. 큰 금액이기 때문에 수표를 발행하고 다른은행에 가서 수표를 입금하여야 하는 경우가 생길 수 있으니 시간적 여유를 조금 두시기 바랍니다.
부동산 에이전트에게 Solicitor Detail을 주셧다면, 이제는 부동산과 이야기 할 것은 별로 없습니다. 부동산이 간혹 Finance Approval 확인하기 위해서 연락을 취할 수 있습니다.
아 참, 계약이 완료 되었다면 Home Insurance 를 가입하여야 합니다. 저는 두군데 견적을 받아 보았는데, 은행에서 Settlement 때까지 하우스보험을 공짜로 제공하여 줘서 해당 보험을 계속 진행하기로 하였습니다.
6. 인스펙션 및 대출 신청
계약과 동시에 Building / Pest Inspection을 진행 합니다. 저는 Building / Pest Inspection을 진행하지 않았습니다. 하지만 해당 Inspection은 사고자 하는 집의 상태를 볼 수 있고, 또 문제가 될만한 소지가 있는지 확인하는 마지막 방법입니다. 가령 예를 들면, 불법 구조물이 건물에 위치하고 있다면, 해당 구조물을 어쩌면 철거 되어야 할 지도 모릅니다. 이런 빌딩 내 외부의 문제를 점검 하고 확인하는 것이 Building / Pest Inspection 이며, 해당 리포트에서 큰 문제가 나올 시 구매를 포기하거나 혹은 금액을 네고 할 수 있습니다.
동시에 은행 혹은 모기지 브로커와 Loan Application을 작성하게 됩니다. 이것 저것 싸인 해야하는 문서들이 많습니다. 저같은 경우는 패키지로 진행하였기 때문에 각정 신용카드니 뭐니 해서 싸인하여야 하는 종이가 수두록 하였습니다.
대출 신청을 완료하였다면, 이제 대출 승인을 기다립니다. 대출 승인이 완료되고, Inspection 결과가 마음에 든다면 이제 계약을 Unconditional 로 바꿉니다. 이 또한 Solicitor가 알아서 진행하여 줍니다. (물론 구매자에게 확인 절차는 거치는 것으로 알고 있습니다.)
7. 세틀먼트
세틀먼트는 양쪽 대리인과 은행이 만나서 돈을 정산하는 그런 프로세스 입니다. 은행에서 빌리는 돈을 가지고 지들끼리 서로 나누어 가집니다. 일부 돈은 판매자에게 가고 판매자가 론을 가지고 있었다면, 해당 론 소속으로 돈이 가고, 일부는 Stamp duty로 또 변호사 비용마저도 여기서 다 알아서 빼갑니다. 해당 상세 내역은 Solicitor Final Package에 나와 있으며, 상세 내역을 확인하고 싶으시면 Solicitor 분께 요청하시면 됩니다. 세틀먼트가 완료되면, 구매한 집의 열쇠를 받게 됩니다. 이사 날짜를 세틀먼트 날짜에 맞추는 것은 상당히 리스키 해 보입니다. 세틀먼트 시간이 오후 시간에도 진행된다고 하더라구요. 이사 날짜는 몇일 뒤로 잡는 것이 정신 건강에 좋을 듯 합니다.
제 경험을 공유하고자 하는 취지에서 작성하였으니, 호주내 다른 주에서는 다른 프로세스로 진행될 수 있으며, 제가 진행했던 방법이 약간은 변칙적인 방법일 수 있습니다. 그냥 하우스 구매에 대한 큰 흐름을 알려드리기 위해 작성되었음을 알려드립니다.