blog - Choong

개인적으로 Financial/Investment 쪽은 약하다고 생각하기도 하고 당체 각종 용어들이 생소하여 이해를 못하고 있던 와중에, 이제 정말로 내가 얼마나 대출이 가능한지 알아보고, 각종 용어 들을 이해하기 위해 은행 대출 담당자와 약속을 잡고 인터뷰를 다녀왔습니다.
제가 사는 곳은 브리즈번이고 인터뷰는 National Australia Bank (이하 nab)의 Sunnybank Plaza 지점에서 진행되었으며, 담당자는 한국분이었습니다. 한국말로 설명해주시니 더욱더 이해가 잘되는 느낌!!! Sunnybank Plaza 지점에서는 한국인 담당자를 항시 채용하고 있다고 하니 전화로 예약하시고 방문하시면 될 듯합니다.

먼저 가장 궁금했던 How much I can borrow? 실제 은행 Calculator 를 통해 얻은 대출가능금액과 구두상 대출 가능금액은 상당한 차이가 있었습니다. 저같은 경우는 싱글인컴에 2명의 자녀가 있고, 실제 페이슬립을 가져갔기 때문에 PRE-APPROVAL은 아니지만 거의 정확한 ESTIMATION이 가능했고, 5XX,000 불 을 빌릴 수 있다고 합니다. 보다 정확한 맥스 금액을 알고 싶으면 PRE-APPROVAL을 받으면 된다고 하였습니다. (e-mail or phone 신청 가능) 

PRE-APPROVAL
PRE-APPROVAL은 90일간만 유효(90일 내에 돈을 빌리는 사람의 상황이 변할 수 있기 때문에)하며, 실제 론이 승인되는 것은 아니고 실제 론을 승인하기 위해서는 양쪽 파티의 싸인이 들어간 정식 매매계약서와 새로 작성된 APPLICATION으로 실제 대출 프로세스가 진행된다고 합니다. PRE-APPROVAL은 반드시 필요한 것은 아니며, 오너에게 PRE-APPROVAL을 보여줌으로서 나는 SERIOUS POTENTIAL BUYER 다 라는 인식을 위해 사용되기도 한다고 합니다. 또 PRE-APPROVAL을 받으면 해당 APPLICATION을 기반으로 실제 APPLICATION이 들어가기 때문에 문서작업시간이 줄어드는 효과도 있다고 합니다.

PACKAGE vs NON-PACKAGE
PACKAGE는 말 그대로 홈론과 다른것을 묶어서 상품으로 파는 것임니다. PACKAGE는 매년 Annual Fee 라는 것이 존재하며, nab의 경우 395 불이라고 합니다. 하지만 계좌유지비가 없으며, 각종 이자율 디스카운트, 신용카드 연회비면제 등의 혜택이 있습니다. NON-PACKAGE는 홈론만 있는 상품이며, Annual Fee는 없지만 매달 계좌 유지비가 나간다고 합니다. PACKAGE 와 NON-PACKAGE의 결정은 본인이 하는 것이지만, 은행측에서는 PACKAGE를 권장하는 느낌을 받았습니다.

OFFSET ACCOUNT
오프셋 어카운트는 Variable Rate를 선택하였을때만 가능하고 실제 론에 대한 이자가 매일매일 계산되는데, 실제 이자계산시 전체 론 금액에서 오프셋 어카운트에 있는 금액을 제한 후 이자를 계산합니다. CASH FLOW를 좋게 하기 위해서는 OFFSET ACCOUNT를 적극 활용하여야 할 듯 합니다. 하지만 이 OFFSET ACCOUNT을 잘 이해하고 있어야 하는 것은 매번 이자가 줄긴 하지만, 원리금 균등상환에서는 대출상환 금액이 줄어드는 효과만 있을 뿐 실제 론 전체 금액이 줄어드는 것은 아닙니다. 만약 Interest Only 상환하고 계시다면 전혀 상관이 없습니다. 상담받기로는 Fixed Rate에서는 OFFSET ACCOUNT 사용이 불가능 합니다.

PAYMENT SCHEDULE
WEEKLY, FORTNIGHTLY, MONTHLY 세가지 옵션이 가능하며, 원리금상환방식에서는 WEEKLY로 상환하는 방식이 이자를 적게 낸다고 합니다. 이유인 즉슨 매일 이자율이 계산되며 매주 상환시 대출총금액이 매주 낮아지는 효과가 있기 때문이라고 합니다. 대충 계산해보니 30년 동안 2000불의 이자 차이가 있었습니다.

하우스 구매비용 이외 부대 비용
STAMP DUTY (APPROX 4% OF HOUSE PRICE)
TRANSFER FEE (APPROX 0.3% OF HOUSE PRICE)
MORTGAGE REGISTRATION FEE ($175)
MORTGAGE APPLICATION FEE ($600)
HOME LOAD PACKAGE ANNUAL FEE ($400)
LEGAL & CONVEYANCE COST   ($700 - $2500)
LENDERS MORTGAGE INSURANCE (IF DEPOSIT IS LESS THAN 20%)
INSPECTION FEE (TERMITE $7000)
MOVING COST ($550 - $3500)

하우스 구매시 고려사항
COUNCIL FEE ( $1200 BY QUATER )
HOUSE BUILDING INSURANCE / CONTENTS INSURANCE ( $1200 BY YEAR )
POOL MAINTENANCE COST

일단 생각나는 데로 적었는데, 현재 지금 저는 모기지브로커를 만나볼지, 다른 은행 담당자를 만나볼지 고민 중입니다.
모기지 브로커의 경우 맥시멈 대출 금액이 올라갈 수 있다고 하더군요. 호주에 온 이후로 nab만 사용하였었는데, 다른 은행도 한번 알아봐야겠습니다. 홈론 담당자가 디스카운트 해줄 수 있는 오퍼가 모두 다르다고 하네요.