7개월간의 하우스 인스펙션 대장정은 끝이 났습니다. 7개월간 보고 느낀점 또 다른 분들에게 도움(?)이 될 만한 정보를 추려 포스팅을 진행합니다.
사실 제 블로그의 모든 하우스 구매 관련 글은 별볼일 없습니다. 순수히 제 개인의 목적에 의해 모든 글을 작성하였고, 그닥 중요한 정보도 없습니다. 실제 하우스의 주소를 작성하지 않았으니 말이죠. 하지만 제가 느낀 브리즈번의 집값은 같은 서버브라고 하더라도 확실히 스트릿에 따라 가격이 차이가 나며, 학군, 홍수, 교통, 집 컨디션 등 기타 수 많은 외부 조건에 의해 가격이 형성됩니다.
거주용 첫 집 구매는 최소한 다음 프로세스로 진행되어야 합니다.
1. 예산 확정 및 사전 시장 조사
2. 지역, 옵션 그리고 컨디션 결정
3. 매물 검색, 사전 조사 그리고 인스펙션
4. 오퍼
5. 계약
6. 인스펙션 및 대출신청
7. 세틀먼트
1. 예산 확정 및 사전 시장 조사
그냥 무작정 집을 살 수도 있습니다(현금이 다발로 있으시다면). 하지만 보통 저희같은 서민은 집을 사기 위해서 돈을 빌려야 합니다. 저는 은행과는 친하지 않기에 얼마를 빌려줄 수 있는지 모릅니다. 사실 은행 앱에서 계산한 결과와 실제 받을 수 있는 론 금액에는 상당한 차이가 있었습니다. 시장 조사에 앞서서 내가 얼마를 빌릴 수 있는지 은행에 가서 확인해 보아야 합니다. 은행마다 빌릴 수 있는 금액이 약간의 차이가 있었습니다. 저는 모기지 브로커를 통하지 않고 직접 은행 론 스페셜리트스와 이야기 했기 때문에 브로커를 통하면 조금 더 빌릴 수 있을 지도 모르겠습니다. 계산 식으로 보면,
대출 가능 금액 + 본인 보유 디파짓 금액 - 각종 세금 및 비용 = 본인 최대 예산
으로 보면 됩니다. 본인 보유 디파짓 금액이 20%는 되어야 추가로 내는 비용(보증보험비용?) 을 줄일 수 있습니다. 또한 각종 세금 및 비용은 집 가격에 다르긴 하지만 약 60만불 집을 기준으로 볼때 대략 17,000불 가량 됩니다. 하지만 이 모든 비용은 세틀먼트 시점에서 법률대리인과 은행에서 모두 계산하여 지불하게 됩니다. 즉 집 구매자에게 오는 비용청구는 없습니다. 모든것은 대출금에서 나가게 됩니다. (현금으로 사는 경우는 다를꺼라 예상합니다.)
즉 본인이 12만불이 있고 은행이 50만불을 빌려준다고 가정하면 최대 60만불의 집을 보시면 됩니다. 하지만 각종 세금 및 비용을 감안하시어 약간의 버퍼를 두는 것을 추천 드립니다. 또한 입주 후 고쳐야할 자질 구리한게 있으니 약간의 여유를 두시기 바랍니다.
** 55만불 미만의 첫 거주용 하우스 구매자는 Stamp Duty의 절세 혜택이 있습니다. 이는 현재 퀸즈랜드 정부에서 시행하고 있는 First home Buyer Grant (2만불) 와는 다른 내용입니다. 확인을 꼭 하시기 바랍니다. 극단의 예를 들어 550,000 불로 계약과 549,999 불로 계약한 하우스의 Stamp Duty는 대략 875 불 차이가 납니다. (First home concesssion : Qld Gov)
저는 시장 조사를 할때 Realestate.com.au 의 Sold 옵션 과 onthehouse.com.au 를 이용하였습니다.
여기서 최근에 팔린 매물들에 대한 정보와 가격을 대충이나마 알 수 있게 해줍니다. Domain.com.au 도 있으나, 저는 잘 참고하지 않았습니다. 거의 모든 정보가 Realestate.com.au 과 비슷하게 느껴졋습니다.
2. 지역, 옵션 그리고 컨디션 결정
이제 대충의 예산이 있으니 그에 맞춘 집을 보러 다니기에 앞서 정말 내가 원하는 집이 어떤 것인지, (퀸즈랜드 하우스 인지, 일반 벽돌 집인지, 상관없는지), 또 어떤 옵션이 있어야 하는지 (땅사이즈, 하이 셀링, 수영장, 팀버 플로어, 3 베드룸, 개라지 등등), 집은 몇년이나 된 집인지 (레노베이션 고려) 등등 수많은 조건들을 대충은 정리하여야 합니다. 물론 Give and Take로 일부는 상관없음으로 남겨 둘 수 있지만, 지역 및 집 옵션 컨디션을 미리 결정해 두면 인스펙션시 소모 되는 많은 시간을 절약 할 수 있게 하여 줍니다. 한국의 집 구매는 보통 아파트여서 비슷비슷한 판매가가 있는 반면, 이놈의 호주 하우스는 집값이 너무 천차 만별이라 사실 구매자 보다는 판매자가 칼의 손잡이를 잡고 있다고 생각합니다. 물론 판매자가 말도 안되는 가격에 올리면 아무도 안사는 다는 것은 다 알고 있는 사실이지만요.
이렇게 대충 지역 및 옵션/컨디션을 결정하였다면, 이제는 실제 인스펙션을 다녀야 할 시기 입니다.
3. 매물 검색, 사전 조사 그리고 인스펙션
이제는 매물을 검색할 시간입니다. Realestate.com.au 와 Domain.com.au 를 무지하게 검색하고 다니셔야 합니다. 물론 예산과 옵션에 대한 필터링은 기본입니다. 하지 않으시면 맨션과 같은 좋은 집들도 보여 상대적 박탈감을 들게 합니다. 최대 예산 금액을 항상 설정 해놓고 검색하시길 바랍니다. 물론 해당 예산 금액이 넘는 매물들도 종종 보입니다만, 계속 검색 하시다 걸러낼 수 있는 능력치가 상승할 껍니다. 매물이 마음에 든다면, 브리즈번의 경우 일단 학군 검색과 홍수지도 검색을 반드시 하여 보시기 바랍니다.
브리즈번 학군 Catchment Map : http://www.qgso.qld.gov.au/maps/edmap/
브리즈번 홍수 Map : http://floodinformation.brisbane.qld.gov.au/fio/
** 옆집이라고 하더라도 학교 캐치먼트는 다를 수 있고, 옆집은 홍수 위험 지역이 아니라도 그집은 홍수 위험 지역일 수 있습니다.
그리고선, onthehouse 에서 해당 매물에 대한 Rent였는지 얼마에 거래가 돠었었는 지등의 history를 검색할 수 있습니다.
Realestate 에서도 해당 정보를 제공하니 두군데 모두에서 확인해 보시기 바랍니다.
운이 좋다면 해당 프로퍼티에 대한 감정가도 볼 수 있습니다.(매물에 올라온 집들은 간혹 감정가가 나오지 않습니다.)
하지만 이 모두 참고 자료이지 실제 집 가격은 아닙니다.
만약 은행과 직접 론 계약을 하고자 마음 먹으셧다면, 론 스페셜리스트에게 해당 프로퍼티에 대한 리포트를 요청하면 보내 줍니다. 이
또한 많은 정보가 됩니다.
새집일 수록, 거래가 없는 집일 수록 실제 감정가는 터무니 없이 차이날 수 있습니다. 보통 이런 집이 비싸더라구요...
그렇게 사전 조사를 하고선 인스펙션을 진행합니다. 저는 보통 오픈 인스펙션에 참가하였고 미리 부동산에 참가하겠다는 의향을 제출한 뒤 참석하였고, 일부 프라이빗 인스펙션도 있었습니다. 이집이 보고 싶은에 오픈 인스펙션 스케쥴이 보이지 않는 경우는 당당히 인스펙션 요청을 하시기 바랍니다. 일찍 일어나는 새가 벌레를 잡는다 라는 말도 있지 않습니까?
또 실제 인스펙션 시 집이 마음에 든다면 가이드 프라이스를 물어보시고 현재 집주인이 빨리 팔길 원하는지 아니면 Preferred 한 settlement date 가 있는지 물어보시기 바랍니다. 보통 집 주인은 가격만 가지고 오퍼를 수락하는 느낌 이지만, 가격적 차이가 거의 없다면 Settlement Date 가 우선인 경우도 있다고 합니다.
다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다.